Nachlassplanung und Immobilienbewertung

spielen eine wesentliche Rolle dabei!

Frau Angela Krause ist offen für neue Projekte und ist IMMOBILIENEXPERTIN aus Leidenschaft,

sowie Sachverständige für Immobilienbewertung.

Sie ist mit Partnern überregional tätig und mit dem Verkauf von Häusern und Wohnungen, sowie

Haushaltsauflösungen beschäftigt. Außerdem bietet Frau Krause professionelle Wertermittlungen

von Wohn- & Gewerbeimmobilien als zertifizierte Sachverständige überregional an.

Die Themen Beratung und vor allen Dingen der „Nachlass“ interessiert uns beide.

So haben wir uns kurz zusammengetan, um unser Wissen weiterzugeben:

Elvira Bigl: Es freut mich, dass wir uns über unser Herzensbusiness austauschen können:

Welche Tätigkeiten können Sie rund um die Immobilie anbieten?

Angela Krause: Wir können überregional zusammen mit unseren Partnern den Verkauf,

die Vermietung, die Wertermittlung und die Haushaltsauflösungen anbieten.

Elvira Bigl: Wie läuft dies genau ab und wann werden Sie gerufen, wenn z.B. ein Todesfall vorliegt

und die Immobilie geschätzt, geräumt und veräußert werden muss?

Angela Krause: Mein Team und ich arbeiten i.d.R. mit einem zertifizierten Nachlassverwalter zusammen.

Wir kommen ins Spiel, wenn für das Gericht ein Nachlassverwalter ein Gutachten über den Verkehrswert

gemäß § 194 BauGB benötigt. Dieses Gutachten ist die Grundlage für den Verkauf bzw. Mindestkauferlös.

Elvira Bigl: Wie können Sie dies kurz erklären, gibt es dafür einen Strategieplan?

Angela Krause: Zuerst wird das Gutachten erstellt, danach oder auch zeitgleich wird mit dem Ausräumen

der Immobilie begonnen. Unsere Partner für Haushaltsauflösung kümmern sich um die besenreine

Übergabe der Immobilie. Die Räumung des Hauses oder Wohnung erfolgt i.d.R. bevor die Immobilie

in den Verkauf bzw. Vermarktung über geht.

Elvira Bigl: Sie erstellen auch Gutachten, die für den Verkauf eine Rolle spielen. Ich kenne ein Schicksal

einer älteren Dame, die vier Jahre lange 24/7 wegen Demenz zuhause gepflegt werden musste.

Das Vermögen ging zu Ende und so wurde ein Gutachten der Immobilie erstellt. Das Wohnrecht sollte

sie lebenslang erhalten, was natürlich den angestrebten Verkaufspreis minderte. Kennen Sie solche Situationen?

Angela Krause: Ja, ich kenne ähnliche Situationen im Rahmen der Immobilienbewertung. Das Wohnrecht

mindert den Wert der Immobilie. Dies kommt vor allem bei Wertgutachten für Privatgutachten in Betracht.

Elvira Bigl: Was gibt es besonders zu beachten, wenn z.B. der Erbschein über 12 Monate dauert und es

eine Erbengemeinschaft gibt?

Angela Krause: Das kann ich leider nicht beantworten. Darum kümmert sich der Nachlassverwalter.

Ich kümmere mich um die Bewertung und mit meinen Partnern um die Haushaltsauflösung und den Verkauf.

Elvira Bigl: Ich darf ich hier ergänzen:

Leerstände von Häusern, beispielsweise durch einen Pflege- oder Sterbefall, sind der Versicherungsgesellschaft

unverzüglich zu melden. Wenn sich noch Hausrat in der Wohnung oder im Haus befindet hat die Meldung an

die Hausratversicherung und an die Wohngebäude-Versicherung zu erfolgen.

Der Versicherungsschutz von nicht bewohnten und leerstehenden Wohnungen oder Häusern wird in etwa bis

zu 60 Tagen akzeptiert. Wobei die Fristen sehr unterschiedlich sein können, es gibt bei einigen Versicherern

sogar bis zu einem Jahr Versicherungsschutz.

Nicht zu vergessen ist die Haus- und Grundstück-Haftpflicht-Versicherung, sofern ein einzelner Vertrag besteht,

wenn der Schutz nicht über die Privathaftpflicht gelaufen ist.

Eine Nichtmeldung bedeutet eine Verletzung der Obliegenheit und

im Schadenfall kann der Versicherer die Leistung verweigern.

Denken Sie hier z.B. an einen Wasserschaden(!).

Deshalb ist es wichtig, sich um nicht vermietete oder nicht bewohnte Immobilien zu kümmern, in dem

wöchentlich das Wasser einmal durch die Rohre läuft und im Winter sollten bis 18 Grad die Heizungen

eingeschaltet sein, um die Substanz und gleichzeitig den Wert der Immobilie zu erhalten.

Besonders wenn die Verkaufsphase von der Räumung bis zur Übergabe an den neuen Besitzer länger

als erwartet andauert, sollte eine technische Aufsicht über diese Immobilie erfolgen und stetig kontrolliert

werden. Sicherlich ist es im Interesse aller Beteiligten, auch bei neu entstandenen Erbengemeinschaften,

jemanden fachlich Geeigneten zu benennen und im Bedarfsfalle auch zu bezahlen.

Wenn ein Garten zu dem Objekt dazu gehört, sollte er weiterhin gepflegt werden, da dies bei späteren

Besichtigungen von potentiellen Käufern eine Rolle spielen kann.

Elvira Bigl: Welche Besonderheiten kennen Sie bei einer Erbschaft?

Angela Krause: Bei einer Immobilien-Erbschaft ermittelt das Finanzamt die Höhe der Steuern abhängig

vom Verkehrswert. Es kann sein, dass der dabei errechnete Wert über dem tatsächlichen Marktwert

liegt und daraus resultiert eine zu hohe Steuerbelastung.

Daher ist es ratsam einen zertifizierten Sachverständigen mit der Wertermittlung der Immobilie bei

Erbschaft zu beauftragen.

Für den aktuellen Wert der Immobilie wird ein Standardverfahren definiert.

Es gibt hier drei gängige und gerichtliche anerkannte Verfahren.

Es ist der Vergleichswert, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Der ermittelte Wert des Gutachters kann zu einer niedrigeren Erbschaftssteuer

führen. Die Akzeptanz der professionellen Wertermittlung beim Finanzamt kann als sehr hoch

bezeichnet werden. Somit hat ein Einspruch gegen den Steuerbescheid mit einem Gutachten vom

zertifizieren Sachverständigen echte Chancen und es können Kosten gespart werden.

• Bei selbst genutzten Häusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewandt.
• Es wird auch als Substanzwertverfahren bezeichnet. Es steckt die Frage dahinter,
• was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Das Ergebnis ist der Sachwert.

• Bei Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke wird der Verkehrswert meistens
• per Vergleich ermittelt. Voraussetzung: Es gibt in der Region oder Gemeinde vergleichbare
• Objekte mit dem gleichen Alter und der Ausstattung.
• Die Ermittlung erfolgt durch eine Preisvergleichsberechnung:
• Also was kosten vergleichbare Immobilien Grundstücke, Eigentumswohnungen?
• Das Ergebnis ist dann der Vergleichswert.

• Handelt es sich bei der vererbten Immobilie um vermieteten Wohnraum oder ein gewerblich
• genutztes Haus, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Verkehrswert
• wird dabei unter anderem durch erzielbare Erträge definiert.
  Grundlage der Ermittlung sind Renditeberechnungen. Es dreht sich um die Frage,
• welcher Barwert ergibt sich aus Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz?
•  Das Ergebnis ist der Ertragswert.

Elvira Bigl: Können Sie den Leser*innen noch ein Rat mitgeben?

Angela Krause: Regeln Sie Ihren Nachlass rechtzeitig!

Wichtig bei einer Immobilienbewertung immer einen zertifizierten Sachverständigen zu beauftragen.
Ein freier Sachverständiger wird ggfs. bei einer Auseinandersetzung z.B. vor Gericht nicht gerichtlich anerkannt!

Elvira Bigl: Vielen Dank für das ausführliche und sehr interessante und wichtige Gespräch Frau Krause!

Kontaktdaten von Frau Angela Krause: Immobilienbewertung Krause in Bamberg und ganz Deutschland. (immobilienbewertung-krause.de)

Kontaktdaten Elvira Bigl: Einfach anrufen: 08191 / 978 8290